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¿Qué es y qué debes saber de las hipotecas?

Probablemente la compra de tu vivienda será la inversión más importante de tu vida, aunque nadie nos ha explicado todas las peculiaridades del trámite, la fiscalidad, comisiones y modalidades existentes. Sin más, acudimos al banco a solicitar la financiación para la compra y el asesoramiento. Esto último es un error, véase el ejemplo en todas las reclamaciones existentes que reciben los bancos por las cláusulas abusivas.

Desde Bankavá creemos que es muy importante conocer el producto, por ello hemos decidido publicar esta guía básica sobre el préstamo hipotecario.

Pues bien, como todo el mundo sabe, las hipotecas es el tipo de préstamo usado para adquirir una vivienda, quedando dicha vivienda como garantía, así como nuestros recursos económicos presentes y futuros. Esto es muy importante, dado que implica que durante la vida del préstamo, la vivienda y todo nuestros patrimonio estarán sujeto al mismo, pudiendo ser embargados por el banco en caso de impago prolongado de la cuota mensual de la hipoteca.

Para solicitar el préstamo es necesario tener ahorrado el 20 % del valor de la vivienda, así como un 10 % para gastos. A su vez, la cuota de la hipoteca no deberá exceder de un tercio de tus ingresos (esto variará dependiendo de la política de cada banco). Estos requisitos son más fáciles de superar cuando la hipoteca es firmada en pareja.

En cuanto a ese 10 % de gastos al que se refiere la ley, hace referencia a gastos de notario y registro de la propiedad, impuestos de compra venta, impuesto por formalización del préstamo, la tasación de la vivienda y la gestoría por trámites.

En cuanto a la cuota mensual

La cuota mensual está compuesta por capital y por interés. De esta manera, la hipoteca será considerada como finalizada cuando se haya devuelto el total del dinero prestado y cuando se haya pagado el total de los intereses adeudados.

Interés que se aplica en la cuota

Es el pago a la entidad financiera por facilitarnos el préstamo. Existen tres modalidades de interés a aplicar:

     - Interés fjo: cuando se usa éste, la cuota mensual permanece inalterada a lo largo de la vida de la hipoteca, aplicándose un porcentaje que se ha aceptado al firmar la hipoteca. Este tipo de interés comienza a ser más utilizado, ya que la banca se está refugiando en el mismo para salir de la incertidumbre que ofrece actualmente el interés variable.

     - Interés variable: cuando se usa este, la cuota mensual puede cambiar a lo largo de la vida de la hpoteca, ya que el interés está compuesto por un porcentaje (generalmente muy ingerior al que se aplica en el interés fijo) y un índice de referencia aplicable (siendo el más usado el Euríbor). Por lo tanto, depende de este índice, el cual se revisa trimestral, semestral o anualmente, según lo pactado con el banco al firmar la hipoteca. Por ejemplo, puedes tener una hipoteca donde toda la vida de la misma se aplique el interés variable, y sea el Euríbor más 1 %, eso quiere decir que el interés a pagar será la aplicación del 1 más el porcentaje en el que se encuentre el Euríbor.

     - Interés mixto: es el resultado de unir los dos anteriores. De esta manera, a lo largo de la vida de la hipoteca, se utiliza ambos intereses pero en distinto tiempo, es decir, generalmente se aplica primero el interes fijo durante un tipo pactado y pasado el mismo comienza a aplicarse el interés variable. Otra fórmula que está utilizando las entidades financieras para que no le afecte el índice en negativo es alargar el tipo aplicable del interés fijo, buscando que cuando se aplique el variable el índece de referencia haya rebotado.

En cuanto a las comisiones

Estas son cantidades dinerarias que el banco cobra por la gestión del producto bancario, algunas de éstas son:

     - La comisión de apertura: este consiste en un porcentaje que se aplica al importe prestado, y que se encuentra entre el 0% y el 2%. El motivo del pago del mismo es por la elaboración de documentos y tramitación del préstamo.

     - La comisión de estudio: esta es una cantidad que se cobra por el gasto del estudio del riesgo. El banco debe realizar una valoración del riesgo que supone ofrecer la hipoteca al solicitante de la misma, estudiando los datos del soliciante para comprobar que es viable.

     - Comisión de novación: aparece cuando se renegocia las condiciones del préstamo y se aplica sobre el captial pendiente.

     - Comisión de subrogación: esta comisión solo aparece cuando se cambia de titular del préstamo y es un porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente, cuando se da ese cambio de titular.

     - Comisión de cancelación: es un porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente, cuando se cancela de forma anticipada la hipoteca. En el caso de las hipotecas de interés variable, la ley limita el porcentaje al 1%.

Productos y condicionantes que acompañan a las hipotecas

Cuando se firma una hipoteca hay una serie de productos y condicionantes que la entidad financiera obliga a firmar para que acompañe a la hipoteca, aunque uno de ellos es obligatorio por ley.

No obstante, en ocasiones, la entrada de estos productos y condicionantes pueden rebajar los intereses a pagar por la solicitud de la hipoteca. Estos pueden ser entre otros:

     - Seguo de incendios: éste es el único obligatorio por ley, por lo que toda hipoteca que se contrate debe por ley ir acompañado por este seguro.

     - Domiciliación de la nómina o de los seguros sociales: es un condicionante que el banco puede incluir a la hora de facilitar el préstamo, o que se puede incluir para reducir los intereses. El caso de la nómina se da para personal público o personas asalariadas (que trabajan por cuenta ajena), y los seguros sociales se refiere al pago de autónomo, estando dirigido a personas que trabajan por cuenta propia.

     - eeguro de vida: es el más común a la hora de firmar un préstamo hipotecario, pero no es obligatorio por ley. Su finalidad es el pago de las cantidades pendientes en caso de fallecimiento del titular.

     - Tarjeta de débito y tarjeta de crédito: son productos que ajeno a la hipoteca, pueden ser exigidos por el banco para acceder a mejores condiciones.

     - Seguro de protección de pagos: están dirigidos a garantizar el pago del préstamo en caso de enventualidad como pérdida de trabajo, enfermedad, accidente, etc.

Otras cosas a tener en cuenta

     - La letra pequeña: por ley esta no puede ser inferior a un milímetro y medio.

     - La TAE: muestra el coste total de tu hipoteca una vez incluidos todos los gastos que acompañan a la firma de la misma.

     - Cláusulas abusivas: es difícil detectarlas pero encarecen de forma considerada el producto.

     - Leer: es muy importante leer de forma detenida el contrato que vas a firmar y entender el mismo antes de acudir a la notaría.

Como te puede ayudar Bankavá

Bankavá presta su servicio de forma totalmente gratuita, por lo que se puede acceder a una hipoteca más barata y con mejores condiciones, sin que le suponga un coste, todo ello gracias a la unión de consumidores.

Desde Bankavá acudimos al banco para negociar su hipoteca, pero no lo hacemos de forma individual sino que acudimos en grupos de personas, consiguiendo:

       - Intereses más bajos

       - Menos condicionantes y productos que acompañen a la hipoteca.

       - Un asesoramiento financiero, con ampliación de la letra pequeña y explicación del contrato, evitando las cláusulas abusivas.

       - Menores comisiones.

 

 

 

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